Tulajdoni lap széljegy

*** Ha utóbb gáz van, tulajdonjogunk bejegyzését nem követelhetjük - ja dehogynem, csak elhajtanak -, legfeljebb csak a teljesített kifizetéseink és a kárunk megtérítését.

**** Az új vevő gondja lesz - ha mégis leszerződik -, hogy a korábbi ügyletet - majd azt követően a sajátját - átvezettesse a földhivatali nyilvántartáson, ami egyszerűbb ha csak adminisztrációs hiba történt kissé bonyolultabb; ha pl. azért nem jegyezték be az előző vevőt, mert nem fizette ki a vételárat...

Szólj hozzá!

Kisértékű perek

Facebook Tumblr Tweet Pinterest Tetszik

0

2016. november 25. - Tokár Ügyvédi Iroda, Dr. Tokár Tamás ügyvéd

Thököly út 58-60. Budapest 1146 info@tokar.hu +36 1 343 44 36

Fax: +36 1 343 44 36 Mobiltelefon: +36 70 632 85 52 http://tokar.hu/

I.) A kisértékű perek perrendtartásbéli szabályozásának (Pp. 387.§-394/A.§) az lett volna az eredeti célja, hogy

1. piti ügyekkel lehetőleg ne terhelje senki a rendszert,

2. ha mégis, gyorsan lezáruljon a kisértékű jogvita.

Tekintve viszont, hogy az idevágó szabályozást rendre fakultatív jelleggel alkalmazzák a bíróságok, ez a jogintézmény sem tölti be funkcióját.

A speciális eljárási szabályok akkor alkalmazhatóak, ha

egymillió forintot meg nem haladó,
pénz fizetésére irányuló követelést érvényesítenek, és
az eljárás fizetési meghagyással szemben előterjesztett ellentmondás folytán alakult perré.

Azaz: a pert megelőzően Fmh-ban indultunk, csak pénzt akarunk, és azt is max. 1 millát.***

A fenti feltételeknek együttesen kell fennállnia.

II.) A rendes szabályoktól való eltérés lényege:

A bizonyítási indítványok előterjesztésére, a keresetváltoztatásra, a viszontkereset-indításra és a beszámítási kifogás előterjesztésére legkésőbb az első tárgyaláson kell(ene) nyilatkozni. Azaz az első tárgyaláson mindenki teríti a lapjait, nincs taktikázás, a „még nem vesszük elő” módszer nem alkalmazható. Ha perdöntő bizonyítékkal késlekedünk, vagy közvetlenül a második tárgyalás előtt derül ki, hogy pl. a szomszéd néni értékes nyilatkozatot tehetne az ügyben, gyakorlatilag (na jó, valójában csak elméletileg****) cseszhetjük.

Kivétel persze akad: ha az ellenérdekű fél hozzájárul ahhoz, hogy a rendes szabályokra térjünk át mehet a jöhet, kérdéses persze, miért tenne ilyet.

Hasonló a gond a kereset-változtatással: a ”mégsem ezt szeretném” -et csak egyszer sütheti el az ember: az első tárgyaláson kivéve persze, ha másik fél ehhez hozzájárul, de ő aligha fogja megtenni nekünk ezt a szívességet.

III.) Hasonló a helyzet a másodfokkal is: fellebbezésnek az elsőfokú eljárás szabályainak lényeges megsértésére vagy az ügy érdemi elbírálásának alapjául szolgáló jogszabály téves alkalmazására hivatkozással van helye, tehát itt is nehezített a pálya.

Tekintve viszont, hogy az egyes indítványok előterjesztésének fenti törvényi korlátait ízlés szerint alkalmazzák a bíróságok, érdemes próbálkoznunk a rendes szabályok adta lehetőségekkel, hiszen elég nagy arányban bejönnek még mindig; ha pedig a másik oldal próbálkozna ilyesmivel, haladéktalanul hívjuk fel a bíróság figyelmét a kirívó jogszabálysértésre.

per ügyvéd ugyved peresügyek budapestügyvéd ügyvédbudapest tokár tokar

*** Ha meg akarjuk kerülni a speciális szabályokat, vagy ne Fmh-val kezdjünk (egyből keresetlevél), vagy kérjünk mást is a pénz mellé pl.: toronyórát lánccal (ettől az igénytől később - ha már a rendes szabályok szerint folyik az eljárás - ügyesen eláll6unk), vagy toljuk fel a követelést 1.000.001.-Ft-ra.

**** - Mi a különbség az elmélet és a gyakorlat között?

- Elméletben semmi...

Szólj hozzá!

Elévülés

Facebook Tumblr Tweet Pinterest Tetszik

0

2016. szeptember 08. - Tokár Ügyvédi Iroda, Dr. Tokár Tamás ügyvéd

Thököly út 58-60. Budapest 1146 info@tokar.hu +36 1 343 44 36

Fax: +36 1 343 44 36 Mobiltelefon: +36 70 632 85 52 http://tokar.hu/

Az elévülés az időmúlás jog(keletkeztető)hatása, amelynek következtében a követelés nem érvényesíthető bíróság útján.* Az indoka a bizonytalan helyzet keretek közé szorítása: akinek nem volt fontos évekig a követelése, nem tett semmit azért, hogy a pénzéhez jusson, az magára vessen. A követelések – főszabály szerint – öt év alatt évülnek el.** Az elévülést „elvileg” nem lehet hivatalból figyelembe venni, tehát hivatkozni kell rá. Magyarán: mindig elő kell venni, legfeljebb nem jön be.

Az elévülés a jogvesztésnél annyival „jobb” csak - „jobb”, amennyiben a jogosult oldalon állunk -, hogy az elévült tartozását rendező fél, a teljesítését nem követelheti vissza. ***

Ha az elévülés megszakad, az a félbeszakadás pillanatától újból és elölről kezdődik, tehát ha az öt éves elévülési időbe eső igényem az esedékességét követő ezredik napon bíróság elé viszem / és persze teljesülnek az egyéb törvényi feltételek /, újra elkezd ketyegni az öt év.

A korábbi Ptk. szerint a kötelezett írásbeli felszólítása is megszakította az elévülést, azaz ha az elévülési időn belül írásban (igazolhatóan) felszólítottam a kötelezettet a teljesítésre, az elévülés számítása kezdődött elölről. Ha anno négy és fél évente megléptem a fentieket, akár évtizedes távlatból is nekikezdhettem pereskedni, ha épp úgy jött ki jobban a lépés.

Az új Ptk. leépítette az írásbeli felszólítást. / Lehet vele játszani, csak nem szakítja meg az elévülést. /

Megszakítja viszont: ****

A tartozás elismerése. (A kötelezett ismeri el, és azt a jogosultnál teszi meg; rendez valamennyit a tartozásából, kamatot fizet. / Jó vicc, 0.9% /)

A megállapodás módosítása, egyezség. (Nyilván: ugyanarra nézve ismét megállapodunk, változtatunk rajta, egyezkedünk, sőt: egyezséget is kötünk.)

A követelés kötelezettel szembeni bírósági eljárásban történő érvényesítése, ha a bíróság az eljárást befejező jogerős érdemi határozatot hozott. / A régi Ptk. szerint elegendő volt az eljárás megindítása - keresetlevél benyújtása -, ez ma már nem jó semmire. / A kártérítéseknél – ha a kárt bűncselekménnyel okozták, - a bűncselekmény büntethetőségének elévülési ideje szerint alakul a polgárjogi elévülés is. ***** A keresettel történő igényérvényesítéssel (+ jogszabályi többletfeltételek) egy tekintet alá esik a perbehívás, beszámítás, és a fizetési meghagyás kibocsátása is.

A követelés csődeljárásban történő bejelentése.

Érdemes figyelemmel lenni arra, hogy az elévülés nem minden esetbe öt év, az akár a felek megállapodása alapján is módosítható. / Persze… megveszem a szomszéd robogóját, és azon fogunk rugózni, hogy „kössünk ki 2 év 4 hónapot, nem is! Legyen inkább 3 év 9 hónap!” Ugyan már! /

Viszont jogszabály (sőt: törvény) is ismer kivételeket. A Ptk.-ban is akad pár, mivel azonban viszonylag kevesen szállítmányoznak / fuvaroznak (egy-egy év), mondok egy másik kivételt:

A gázszolgáltatóval kötött elosztóhálózat-használati szerződés alapján keletkező igény / talán így ismerősebb: gázszámla / elévülési ideje két év. ****** Ha tehát a gázszolgáltató a számlát anélkül követeli két éven túl, hogy az elévülést megszakította volna – fizetési meghagyást bocsátottak volna ki, keresetlevelet nyújtott volna be / + jogerős érdemi… / stb. – a követelése elévült. Ha mégis kifizetjük az elévült számlát, buktuk a megfizetett összeget, hiszen élő igényt teljesítettünk önként annak ellenére, hogy teljesítésre a bíróság sem kötelezhetett volna. Ennél bosszantóbb dolog pedig tényleg kevés van. *******

jog ügyvéd elévülés budapestügyvéd ügyvédbudapest tokár

* Ptk. 6:21. § [Az időmúlás joghatása] Jogosultság gyakorlására és követelés érvényesítésére jogszabályban előírt határidő eltelte jogvesztéssel akkor jár, ha ezt jogszabály kifejezetten így rendeli. Ha a határidő nem jogvesztő, arra az elévülés szabályait kell alkalmazni.

** Ptk. 6:22. § [Elévülés] (1) Ha e törvény eltérően nem rendelkezik, a követelések öt év alatt évülnek el. (2) Az elévülés akkor kezdődik, amikor a követelés esedékessé válik. (3) Az elévülési idő megváltoztatására irányuló megállapodást írásba kell foglalni. (4) Az elévülést kizáró megállapodás semmis.

*** Ptk. 6:23. § [Az elévülés joghatásai] (1) Ha e törvény eltérően nem rendelkezik, az elévült követelést bírósági eljárásban nem lehet érvényesíteni. (2) Az elévülés a kötelezettnek a szolgáltatás teljesítésére vonatkozó kötelezettségét nem érinti; az elévült követelés alapján teljesített szolgáltatást a követelés elévülésére tekintettel visszakövetelni nem lehet. (3) A főkövetelés elévülésével az attól függő mellékkövetelések is elévülnek. A mellékkövetelések elévülése a főkövetelés elévülését nem érinti. (4) Az elévülést a bírósági vagy hatósági eljárásban nem lehet hivatalból figyelembe venni.

**** Ptk. 6:25. § [Az elévülés megszakítása] (1) Az elévülést megszakítja

a) a tartozásnak a kötelezett részéről történő elismerése;

b) a kötelem megegyezéssel történő módosítása és az egyezség;

c) a követelés kötelezettel szembeni bírósági eljárásban történő érvényesítése, ha a bíróság az eljárást befejező jogerős érdemi határozatot hozott; vagy

d) a követelés csődeljárásban történő bejelentése.

(2) Az elévülés megszakításától vagy az elévülést megszakító eljárás jogerős befejezésétől az elévülés újból kezdődik. (3) Ha az elévülést megszakító eljárás során végrehajtható határozatot hoztak, az elévülést a kötelem megegyezéssel való módosítása és a végrehajtási cselekmények szakítják meg.

***** Ptk. 6:533. § [Elévülés] (1) A kártérítésre az elévülés szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy bűncselekménnyel okozott kár esetén a követelés öt éven túl sem évül el mindaddig, amíg a bűncselekmény büntethetősége el nem évül. (2) A járadékkövetelés elévülési ideje a járadékkövetelés egészére egységesen akkor kezdődik, amikor a járadékkövetelést megalapozó kár első ízben jelentkezik.

****** 2008. évi XL. törvény a földgázellátásról:28/A. § (6) A földgázkereskedő és a felhasználó közötti földgáz-kereskedelmi szerződésből, valamint a földgázelosztó és a felhasználó között létrejött elosztóhálózat-használati szerződésből eredő polgári jogi igények két év alatt évülnek el. Az elévülés a követelés esedékességének napján kezdődik.

******* Ha nem dobjuk be a perben az elévülést, simán megítélhetik a tartozást, aztán meg jön a végrehajtó, hiszen akkor már egy perben született ítélet lesz az alap és nem az amúgy elévült tartozás; tehát a lustaságunkkal/figyelmetlenségünkkel bírói úton ki nem kényszeríthető igényt is kikényszeríthetővé konvertálhatunk.

Szólj hozzá!

Cégalapítás 1

Facebook Tumblr Tweet Pinterest Tetszik

0

2016. augusztus 22. - Tokár Ügyvédi Iroda, Dr. Tokár Tamás ügyvéd

Utolsó lépések: sikeres cég alapítás

A korábbi két részben tisztáztuk, hogy a mik a feltételei a cégalapításnak, illetve, hogy milyen iratokat kell az ügyvédnek elkészíteni ilyen esetben. Most pedig kiderül, mik az utolsó simítások cégalapítás esetén.

Melyek a további teendők?

július 1-től új eljárási rend van érvényben, amely szerint kizárólag elektronikus formában nyújthatóak be a cégbíróság felé a vállalkozások okiratai.

Miután a fenti dokumentumokat a tulajdonosok aláírták, és az ügyvéd elvégezte ezek ellenőrzését, elkészíti a szükséges elektronikus forma-nyomtatványokat és dokumentumokat is, majd az illeték és költség megfizetés igazolásával megküldi azokat a cégbíróság részére.

A cégbíróság a rá vonatkozó szabályok szerinti határidőben köteles elbírálni a bejegyzési kérelmet. Ezen előírt határidőt sajnos nem minden bíróság tudja tartani, de a kezdeti dömpingszerű benyújtási hullám, ami felduzzasztotta a cégbíróságok előtt lévő ügyeket egyre inkább apadóban van, így folyamatosan gyorsul a cégek bejegyzése.

Mit kell még tennie a cégnek és tulajdonosainak?

A további feladatokról - főként az adóügyi és könyvelési kérdésekben - a cég könyvelője tud felvilágosítást nyújtani, illetve a bankszámla nyitáshoz a kiválasztott bank.

Amennyiben a cég a későbbiekben úgy dönt, hogy újabb tevékenységi köröket szeretne bevonni, székhelyét vagy egyéb adatát szeretné módosítani, azt működése során bármikor megteheti, amennyiben lerója a tizenötezer forintos változásbejegyzési illeték, és a háromezer forintos közzétételi költségtérítés díját.

Szólj hozzá!

jog ügyvéd cég kft cégalapítás bt ugyved budapestügyvéd ügyvédbudapest tokár tokar

Cégalapítás 2

Facebook Tumblr Tweet Pinterest Tetszik

0

2016. augusztus 20. - Tokár Ügyvédi Iroda, Dr. Tokár Tamás ügyvéd

A cég alapításhoz szükséges iratok

Az előző blogposztból kiderült, hogy mik a feltételei a cégalapításnak, most pedig sorra vesszük az ilyen esetekben szükséges iratok listáját.

A következő iratokat készíti el az ügyvéd cégalapítás esetén:

- Társasági szerződés, amely minden cég alapja. Ebben rögzítésre kerülnek a tagok adatai, és minden, a cég belső és külső viszonyait érintő körülmény, azt rögzítő szabály és garancia.

- Ügyvédi tényvázlat, amelyben az ügyvéd felveszi az őt megkereső ügyfelek adatait, illetve nyilatkozatát az elvégzendő feladatok köréről, illetve ebben kerül rögzítésre a munkadíj megállapodás, valamint megfizetésének ténye is.

- Ügyvédi meghatalmazás, az eljárás lefolytatására: e nélkül az ügyvéd nem járhat el a cégbíróság előtt a cégbejegyzés során, (ügyvéd nélkül egyébként sem lehet a cégbíróság előtt eljárni) mivel az eljárás ügyvéd köteles, hiszen az ügyvéd az, aki személyes jelenlétével, és szakmai tudásával garantálja a cég létrejöttének szabályszerűségét, ellenőrzi a személyes adatok valódiságát, tanúsítja a felek szándékát, valamint a jogszabályoknak megfelelően összeállítja a cég okiratait.

- Taggyűlési jegyzőkönyv, általában az ügyvéd előtt megtörténik a tagok részvételével az első taggyűlés, amelyen a felek megerősítik korábbi megállapodásukat a társaság megalapításáról, illetve a vezető tisztségviselők megválasztásáról.

- Ügyvezetői elfogadó nyilatkozat, amely tartalmazza a megválasztott ügyvezető összeférhetetlenségének hiányára vonatkozó személyes nyilatkozatát.

- Aláírási címpéldány, amelyet a vállalkozás több helyen is felhasznál a későbbiek során: ezzel az okirattal igazolja az ügyvezető saját aláírási jogosultságát. Ahogy az ügyvezető ezen az iraton aláírt, azt fogadják el a későbbiek során hiteles „cégszerű” aláírásának.

- Tagjegyzék, amelyen az alapított cég tagjainak adatai, illetve törzstőke hozzájárulásuk mértéke és ezek alapján számított szavazataik aránya kerül rögzítésre.

- Törzstőke befizetését igazoló ügyvezetői nyilatkozat, amelyen az ügyvezető igazolja a cégbíróság felé, hogy a törzstőke befizetése a vállalkozás számlájára, illetve pénztárába megtörtént a tagok részéről.

- Székhely használati engedély, amelyet a székhelyként bejegyezni kívánt ingatlan tulajdonosának kell aláírnia.

jog ügyvéd cégalapítás ceg cégjog budapestügyvéd ügyvédbudapest tokár tokar

Szólj hozzá!

Cégalapítás 3

Facebook Tumblr Tweet Pinterest Tetszik

0

2016. augusztus 17. - Tokár Ügyvédi Iroda, Dr. Tokár Tamás ügyvéd

Cégalapítás lépésről lépésre

Hogyan alapítsunk Kft-t?

Először is, keressük fel ügyvédünket, hogy tájékozódhassunk a nekünk leginkább megfelelő vállalati formák felől. A cégformát nagyban meghatározza a majdani tevékenységi kör, illetve az, hogy mekkora céges vagyonnal kívánunk indulni: pl. betéti társaság alapításához a minimális összeg nincs meghatározva, míg a Kft. esetében ez ötszázezer, zártkörű Rt. esetében ötmillió, míg nyílt Rt.-nél húszmillió forint. A felelősségi viszonyok köre is lényegesen eltér, a Bt. esetében a beltag a vállalkozás tartozásaiért teljes vagyonával korlátlanul felel, míg a Kft. esetében a tagok csak az üzletrészük erejéig.

Ezek után, nincs más hátra, minthogy társainkat felkeressük a cég okiratainak elkészítéséhez szükséges adatokért, és egy személyes találkozóra időpontot egyeztessünk ügyvédünkkel. / Az alapításhoz szükséges adatok listája, az adatlap menüpontban található. /

Milyen adatokra van szükség egy Kft. megalapításához?

A tagok személyes adataira, amelyek:
- név
- születési név
- lakcím
- születési hely, és idő
- anyja neve
- adószám
- személyi igazolvány szám

Az ezeket igazoló okiratokat (személyigazolvány, lakcímkártya, adókártya) feltétlenül vigyük magunkkal, hogy az ügyvéd ellenőrizni tudja őket.

Mit kell tennie a cég leendő tagjainak?

Megállapodni:
- a székhelyről: engedélyt kell kérni a székhelyül szolgáló ingatlan tulajdonosaitól, a székhely használatához.

- a cég nevéről: mely nem lehet összetéveszthető más működő vállalkozáséval, nem ütközhet közerkölcsbe, valamint az ún. védett nevek használatához előzetes engedélyt kell kérni. (Ez általában nem szokott problémát okozni, az ügyvéd a felvenni kívánt névről azonnal meg tudja mondani, hogy alkalmazható-e, avagy már foglalt.)

- a társaságon belüli viszonyokról: azaz az ügyvezetési és képviseleti jogról. Az ügyvezetés többféleképpen megoldható a társaságon belül:

- egyszemélyi vezetésként, ekkor egyetlen ügyvezető képviseli a társaságot a kívülállókkal szemben, gyakorolja a munkáltatói jogokat a cég alkalmazottai felett, és hoz meg minden, hatáskörébe eső döntést.
- több-személyi vezetés: Ekkor a két vagy több ügyvezető képviseletei joga vagy:

- együttes, azaz minden esetben csak együtt járhatnak el, a társaság jognyilatkozatai csak mindkét vezető aláírásával érvényesek.
- önálló: ekkor hatásköreik vagy megegyezők, vagy megosztottak, a tulajdonosok döntésének megfelelően. Ha hatáskörük mindenben megegyezik, akkor egymás nélkül is aláírhatnak, dönthetnek a cég nevében, mindkettejük döntése azonos súlyú,és hatású. Ha megosztott hatáskörökkel bízzuk meg az ügyvezetőket, akkor a több területre felosztott vezetői hatáskör egy-egy része tartozik alájuk, és döntéseik csak ebben a körben kötelezőek. (Itt viszont rejtett buktatóként megjelenhet, hogy 3. jóhiszemű fél felé nem minden esetben hatályos ez a fajta korlátozás. Azaz: például A ügyvezető jogköre kiterjed a munkáltatói jogokra, míg B ügyvezető a stratégiai döntésekért felel, akkor A ügyvezető szerződést jogilag nem írhat alá, de egy esetleges perben a bíróság megállapíthatja, hogy a jóhiszemű külső cég, nem tudhatta a vállalkozás belső viszonyait, és joggal bízhatott abban, hogy az ügyvezető teljes jogkörrel járt el, vagyis az emiatt felmerült esetleges kár megfizetésére, a szerződés teljesítésére is kötelezhető a cég.)

- a társaság által végezni kívánt tevékenységekről: Az úgynevezett TEÁOR lista, vagyis a Tevékenységek Egységes Ágazati Osztályozási Rendszere - a Központi Statisztikai Hivatal kezelésében - tartalmazza azokat a kóddal ellátott tevékenységi osztályokat, és tevékenységi köröket, amelyeket a vállalkozni szándékozók kiválaszthatnak. Az új, 2008-ban módosított lista már Uniós szinten egységesített lista, amelyre azért van szükség, hogy az egyes államokban végzett, illetve hatóságilag ellenőrzött tevékenységek körei gördülékenyen meghatározhatóak és összehasonlíthatóak legyenek. A vállalkozásnak minimum egy tevékenységet ki kell választania, maximum nincsen meghatározva, de 15-20 tevékenységi körnél többet tapasztalataink szerint a cégek nem szoktak folytatni. A kiválasztott tevékenységi körök mindegyikét nem köteles a vállalkozás egyszerre gyakorolni, de csak azokkal a tevékenységekkel foglalkozhat, melyeket megjelölt. Hatósági engedélyköteles tevékenységek is megjelölhetőek, hiszen az engedélynek a ténylegesen ebbe a tevékenységbe eső munkavégzés megkezdésekor kell a vállalkozás rendelkezésére állnia. /A számlázás során azonban az SZJ számok alkalmazandók, amelyek a szolgáltatások jegyzékéből érhetők el./

- az adózás kérdéseiben: erről felvilágosítást főként könyvelő adhat, az ügyvéd előtt azonban a tagoknak nyilatkozniuk kell ebben a kérdésben, hiszen az egyéb okiratokkal együtt ezen döntésüket is meg kell küldeni a cégbíróságnak, amely az APEH felé továbbítja az adatokat, ahol majd a cég adószámát ez alapján határozzák meg.

Amennyiben a fenti információk az ügyvéd rendelkezésére állnak, illetve a vállalkozni szándékozók minden kérdésben megegyeztek, valamint az előírt illeték és költségtérítés összegét is lerótták, az ügyvéd elkészíti a szükséges iratokat, majd egy újabb időpontban fogadja a feleket az okiratok aláírására

jog ügyvéd cégalapítás ugyved budapest budapestügyvéd ügyvédbudapest tokár tokar

Szólj hozzá!

Lakás-, ház és (2017-től, úgy általában) ingatlan utáni adózás

Facebook Tumblr Tweet Pinterest Tetszik

0

2016. június 22. - Tokár Ügyvédi Iroda, Dr. Tokár Tamás ügyvéd

Thököly út 58-60. Budapest 1146 info@tokar.hu +36 1 343 44 36

Fax: +36 1 343 44 36 Mobiltelefon: +36 70 632 85 52 http://tokar.hu/

Kapcsolódó oldalak:

Dióhéjban: lakás, ház és egyéb ingatlan eladása után - az ingatlan szerzését követő ötödik év elteltével - nem kell adózni az Szja törvény (1995. évi CXVII. törvény) 62.§ (6)bekezdése szerint. Kár is tovább olvasni. Ennyi.

A lényegtelen(nek tűnő) részletek iránt érdeklődők kedvéért:

Adózás szempontjából - 2016. december 31-ig - az ingatlan-nyilvántartás szerinti bejegyzés/minősítés volt a döntő, és nem a tényleges használati mód azaz, ha lakásnak használtuk a nyilvántartás szerint műhelynek, garázsnak stb. minősített ingatlanunk, akkor 15 év elteltével is adózhattunk utána (2017. január 1-től egységes a lakó és nem lakás céljára szolgáló ingatlanok megítélése), ha jövedelem szerzése mellett értékesítettük, nem is beszélve arról, hogy pl. a garázs nem lövi ki a szerzési illetéket.

Érdemes tisztázni, hogy az adónak semmi köze az illetékhez. Az illetéket a tranzakció után fizeti a szerző fél (mindenképp, és fix 4%-on), adózni az eladás utáni bevétel (jövedelem) után kell/ene/, idővel arányosan "lecsúsztatva".

Azaz az első kérdés: többért adjuk e el az ingatlant, mint amennyiért szereztük, hiszen a többlet a jövedelem. Ha a válasz nemleges (ugyanannyiért, vagy kevesebbért adjuk el, mint amennyiért vettük), nem kell adóznunk.

A jövedelem azonban nem feltétlen egyenlő a pozitív érték- / árkülönbözettel, hiszen az értékesítéssel szerzett jövedelemből lejön:

az eladott ingatlan megszerzésére fordított összeg,
az értéknövelő beruházás, és
az átruházással kapcsolatos kiadások.

(Szja törvény 62.§ (1) a.), b.), c.) bekezdés).

Ha a fentiek levonása után többlet (jövedelem) marad lakás vagy ház eladását követően, a szerzett többlet után adózni kell:

Ha 10 M-ért eladtam, a 8M-ért szerzett lakásom, és 1M levonható költséget (ráfordítás, beruházás) tudok igazolni, a 10 és a 8 közötti 2M-s többletből, csak 1M számít, így a jövedelmem alapja 1M forint lesz, amely a szerzés évében és az azt követő évben eladott ingatlan esetén teljes egészében adó alá esik (15% = 150.000.-Ft), a 2. évben csak a 90%-a (15%-on = 135.000.-Ft), a 3. évben a 60%-a (15% = 90.000.-Ft), a 4. évben a 30%-a (15% = 45.000.-Ft), az 5. évben és azt követően pedig 0%-a (15% = 0 Ft), adót kell fizetni.

A jövedelemszerzés időpontja (az évforduló számításának kezdőnapja) adásvételi szerződés földhivatali iktatásának napja.

ingatlan jog ügyvéd tulajdonjog ugyved ingatlan eladas ingatlan vasarlas ugyved budapest budapestügyvéd ügyvédbudapest tokár tokar

(C)

Szólj hozzá!

A tulajdoni lap értelmezése

Facebook Tumblr Tweet Pinterest Tetszik

0

2016. június 08. - Tokár Ügyvédi Iroda, Dr. Tokár Tamás ügyvéd

Thököly út 58-60. Budapest 1146 info@tokar.hu +36 1 343 44 36

Fax: +36 1 343 44 36 Mobiltelefon: +36 70 632 85 52 http://tokar.hu/

A tulajdoni lap részei:

Kapcsolódó oldalak:

Legfelül találjuk a helyrajzi számot, ez azonosítja be fixen az ingatlant a földhivatali adatbázisban.

A helyrajzi szám alatt találjuk az ingatlan címét, ami sokszor eltér a lakcímkártyán feltüntetett címtől, de a szerződéskötéskor a földhivatali adatokat kell követnünk.

Az I. RÉSZ felett látható a széljegy. A széljegy egy folyamatban lévő, de még el nem bírált ügyiratra utal, azaz benyújtottak valamit ám, annak kimenetele - kivált e egyáltalán joghatást - kérdéses még. A benyújtott irattal sok minden történhet: bejegyezhetik a benne foglaltakat, hiánypótlást adhatnak ki vagy elutasíthatják. A széljegy a benyújtást követő napon kerül fel a tulajdoni lapra. (Folytatás alább.)
I. RÉSZ

Az ingatlan adatai (a lakás mérete négyzetméterben, a szobák száma, a közös tulajdonból a lakásra eső tulajdoni hányad) mellett a leglényegesebb dolog a lakás jellege, tulajdoni formája (magán lakás stb.). Eltérően alakul ugyanis a társasházi és a szövetkezeti lakások sorsa. A szövetkezeti háznál, lakásnál tipikus a tagok, tulajdonostársak elővásárlási joga, így ha őket nem értesítik az adásvételről, velük szemben hatálytalan lesz az ügylet.
A sor elején találjuk a bejegyző döntés számát. Érdemes viszont végigfutni a sort, mert ott tüntetik fel a törlő végzést. Ha a sor végén ilyet látunk (törlés), akkor az adott sorban foglalt tény/jog/adat/teher már a múlté. Aktuális adatok (jog, tény, teher) esetén csak a bejegyzés és annak száma szerepel a tulajdoni lapon.

II. RÉSZ

Az ingatlan tulajdonosainak adatait, és tulajdoni arányát tartalmazza. Itt is a sor elején találjuk a bejegyző döntés számát. Érdemes viszont végigfutni a sort, mert ott tüntetik fel a törlő végzést. Ha a sor végén ilyet látunk (törlés), akkor az adott sorban foglalt személyek már nem tulajdonosok. Az a személy az aktuális tulajdonos, akinél csak bejegyzés - tehát nem törölték - és annak száma szerepel a tulajdoni lapon.
Vásárolni csak tulajdonostól tudunk, hiszen hogyan is adhatná el másét az, akinek nincs köze az ingatlanhoz. Viszont lehet olyan tulajdonos is, aki nem szerepel a tulajdoni lapon: a házastárs. Érdemes tehát kitérni rá a szerződésben, hogy tárgya e házassági vagyonközösségnek az ingatlan.

III. RÉSZ

Az ingatlan terheit tartalmazza (Elidegenítési-, terhelési tilalom, zálog-, végrehajtási-, haszonélvezeti-, szolgalmi, vezetékjog stb.).

A terhek csökkentik az ingatlan értékét, hiszen azok egy része a használatban korlátoz (szolgalmi, vezetékjog), más része a forgalomképesség (eladás) korlátja - hiszen az eladást megelőzően először azt kell rendezni a vételárból (végrehajtási jog), - megint más része egészében gátja az eladásnak (Elidegenítési tilalom).
A terhek esetén is a sor elején találjuk a bejegyző döntés számát. Érdemes itt is végigfutni a sort, mert ott tüntetik fel a törlő végzést. Ha a sor végén ilyet látunk (törlés), akkor az adott sorban foglaltak már nem terhelik az ingatlant. Az aktuális terheknél csak bejegyzés és annak száma szerepel a tulajdoni lapon. Itt tehát akkor van helye az örömnek, ha vagy semmi nem szerepel a tulajdoni lap III. RÉSZében, vagy a sor végén ott van a bejegyző határozat után azzal egy sorban, az adott teher törléséről rendelkező határozat és annak száma.

ingatlan jog ügyvéd tulajdonjog ugyved tulajdonilap ingatlan eladas ingatlan vasarlas ugyved budapest budapestügyvéd ügyvédbudapest

Szólj hozzá!

Lakás adásvétel illetékkülönbözete

Facebook Tumblr Tweet Pinterest Tetszik

0

2016. június 01. - Tokár Ügyvédi Iroda, Dr. Tokár Tamás ügyvéd

Thököly út 58-60. Budapest 1146 info@tokar.hu +36 1 343 44 36

Fax: +36 1 343 44 36 Mobiltelefon: +36 70 632 85 52 http://tokar.hu/

Az ingatlan adásvétel („átruházás”) illetéke az ingatlan értékének 4%-a. Az illetékekről szóló törvény 21.§ (2) bekezdése viszont az alábbi kedvezményt biztosítja:

Kapcsolódó oldalak:

„Lakástulajdonok magánszemélyek közötti cseréje, valamint lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok, illetve a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.” ***

A fentiek szerint a kedvezmény

csak lakásokra vonatkozik, tehát nem számítható be garázs, telek, nyaraló stb.,
magánszemély kell álljon az ügylet vásárlói oldalán és eladóként is természetes személyként (nem cégként) kell szerződnie,
csere vagy adásvétel lehet csak a jogcím,
az adásvételnek (eladás) a vevői szerzéshez képest (vevő fizeti az illetéket) - három/ + egy éven belülre kell esnie. (A vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezik (Itv. 3.§ 3) bek. a), tehát a szerződés keltéhez képest + / - egy év)
Az értékesített ingatlan adásvételi szerződését a vásárolt ingatlannál eljáró ügyvéd másolatban csatolja a NAV B400-as nyomtatványhoz,
Amennyiben a vásárlást követően értékesíti másik, korábban már meglévő ingatlanát a vevő, azt utóbb kell bejelentenie a NAV-nál, még az illetékkiszabásról rendelkező fizetési meghagyás jogerőre emelkedése előtt. Amennyiben a jogerő beálltáig nem adná el a vevő a lakását, ezt a tényt kell bejelentenie, amelyre tekintettel a NAV az illetékkiszabási eljárást - kérelemre - felfüggeszti,
Ha több lakást adunk veszünk, akkor mindig a egymást követő és megelőző ügyletek közül - az illetékfizetésre kötelezett választása szerint - a kedvezőbb értékűek oltják ki egymást, azaz azok számíthatóak be egymásba,
A régebbi gyakorlat szerint az ingatlanok értékének különbözete mínuszban is illeték alá esett. (10M-ért eladtam, 9M-ért vettem, tehát bár nem szereztem, akkor is fizetnem kellett a mínusz 1M után), ma már szerencsére nem ez az ügymenet.

További kedvezmény, hogy

az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. Azaz, ha a vevő nincs még 35, első lakását szerzi max. 15M-ért, akkor 4% helyett csak annak felét kell lerónia illetékben: 300.000.-Ft-ot. A kedvezményt kérni kell a NAV-tól, kérelem híján a teljes összegű illetéket kell megfizetni.

ingatlan jog per ügyvéd tulajdonjog ugyved ingatlan eladas ingatlan vasarlas ugyved budapest budapestügyvéd ügyvédbudapest tokár tokar

*** Klasszikus trükk, hogy egy formális ajándékozással felsrófoljuk (szigorúan családon belül) az ingatlanunk értékét (na jó, azt nem max. az árát), hogy a majdani vásárlás esetén csökkenjen a vásárolt (drágább) és az eladott (így már nem/alig olcsóbb) ingatlan értékkülönbözete.

Szólj hozzá!

Meddig mehet el egy bíró? ***

Facebook Tumblr Tweet Pinterest Tetszik

0

2016. június 01. - Tokár Ügyvédi Iroda, Dr. Tokár Tamás ügyvéd

A bíró "hat/ó/ásköre"

A pervesztes fél – és általában annak jogi képviselője is – gyakran érzi úgy, méltánytalan, igazságtalan döntést hoztak vele szemben. Kevés olyan ember akad, aki fenntartások nélkül el tudja fogadni a számára kedvezőtlen döntéseket. Bevallom, én sem tartozom közéjük.

Éppen a fentiek miatt, - nehogy úgy tűnjék, hogy a sértettség beszél belőlem – olyan példán keresztül szeretném bemutatni az élet, a jogszabályok és a jogszolgáltatás abszurditását, ahol én történetesen a pernyertes felet képviselhettem.

Az adott ügyben a felperes anya tartásdíjat kért - 17év után - a volt (nem magyar állampolgár) férjétől annak ellenére, hogy egy külföldi ítélet 15 évvel ezelőtt megállapította már, nem a volt férj az apja a gyereknek.

Az apaságot megdöntő külföldi ítélet magyarországi elismerésének majdnem minden jogszabályi feltétele fennállt **** kivéve egyet: az alperes apa nem tudta igazolni, hogy a külföldi eljárás megindításakor (a külföldi házassági bontópert követő apasági per) a gyerek szokásos tartózkodási helye az eljáró (külföldi) bíróság államában volt (1979.évi 13. tvr. 62/B. § c)).

A perbíróság egy másik bíróságot kért fel arra, foglaljon állást a külföldi ítélet elismerhetőségének tárgyában, véleményem szerint feleslegesen, mert a perbíróság maga is dönthetett volna a kérdésben (1979.évi 13. tvr. 74. § 1)). „Szerencsé(nk)re” nem tette.

Az elismerhetőség kérdésének eldöntésére felkért bíróság - kifejezetten jogszabálysértő módon – úgy döntött: elismerhető a külföldi ítélet. (Annak ellenére, hogy a külföldi apasági per megindításakor a gyerek nem tartózkod(hat)ott külföldön). Ezt követően a perbíróság nem tehetett mást, minthogy megállapította: nem jár a tartásdíj, hiszen a "magyar jog szerint" sem az alperes a felperes gyermekének apja.

Az ítélet kihirdetése után – szigorúan jegyzőkönyvön kívül – mindhárman (ügyvédek és bíró) megállapítottuk, hogy az adott eset igazi állatorvosi ló, mert hát milyen dolog az:

Az EU tag állampolgár férj otthon nem apja a gyereknek, ám - jogszabályszerű döntés esetén – itthon annak kellett volna tekinteni. (az apaság megtámadására egy éves határidő van, amely az apaság tényéről történt tudomásszerzéstől kezdődően számítódik, az apaságot tehát anno itthon külön meg kellett volna támadni),
az elismerés kérdésében – amely döntés időközben jogerősé lett (bár a kézbesítés körülményei is „aggályosak” voltak) - végzést hozott a bíróság, így az a nyilvánvaló jogszabálysértés ellenére sem támadható, mert perújításnak csak ítélet ellen van helye,
az elismerés kérdésében döntő bíró nem olvasta (végig) a jogszabályt (1979.évi 13. törvényerejű rendelet).

Az ügy ezzel együtt happy end-del zárult (könnyen mondom én…), de nem a bíróság, hanem az élet tett igazságot, hiszen a volt feleség nyilván tudván tudta, mit tesz és ki ellen, amikor pénzszűkében a tartásdíj igénylése mellett döntött, ám álságos terve visszahullott rá.

Azt azonban, hogy egy értelmetlen jogszabályt (egy pár hónapos gyermek tartózkodási helyét leginkább az anyja határozza meg, aki egy ilyen helyzetben ellenérdekű félként, saját eljárásából visszaélésszerűen eredeztethet jogot), épp egy jogszabálysértő bírói döntés tesz helyre, én sem gondoltam volna.

Kivételesen tényleg igazságot és szerencsére nem jogot szolgáltatott a bíróság, de hogy a nonszenszitások zavaros láncolata minden ügyben hasonló „igazságos és életszerű” eredményt szülne, azt aligha hiszem.